В ближайшие три года в столице введут более 3 млн кв. м новых офисов, но лишь 13% из них предназначены для сдачи в аренду. На фоне устойчивого спроса арендные ставки продолжают расти, а структурный перекос в сторону продаж становится все более очевидным.
Согласно совместному исследованию делового квартала «Сколково Парк» и консалтинговой компании NF Group, в период с 2025 по 2027 год в Москве ожидается ввод 89 офисных объектов общей площадью свыше 3 млн кв. м. Однако арендаторам будет доступна лишь небольшая часть этого объема – всего 13%, или 13 проектов совокупной площадью 410 тыс. кв. м.
В среднем ежегодный ввод арендных площадей в ближайшие три года не превысит 150–160 тыс. кв. м, прогнозируют аналитики NF Group. Это в 4-5 раз ниже уровня текущего спроса: за последний год объем новых арендных сделок превысил 700 тыс. кв. м.
«С учетом дефицита офисных площадей в аренду и сохраняющегося спроса на рынке, а также факта того, что многие объекты вводятся в эксплуатацию уже полностью или частично реализованными, запрашиваемые ставки аренды будут продолжать расти. Мы уже фиксируем вакантность, близкую к историческому минимуму, рост интереса к гибким офисным решениям и предварительному бронированию площадей в проектах на стадии строительства. В этих условиях компании-арендаторы будут активнее закреплять условия аренды заранее, а девелоперы получат стимул к редевелопменту устаревших объектов. Кроме того, часть арендаторов может рассмотреть офисы в районах вне традиционных деловых кластеров, если качественные площади в центре станут недоступны или слишком дорогими», – рассказывает Мария Зимина, партнер NF Group.
«В условиях ограниченного предложения на рынке аренды класса A интерес к новым объектам формируется задолго до их ввода. На примере реализации проекта «Сколково Парк» мы видим повышенное внимание со стороны арендаторов, готовых планировать расширение за 12–18 месяцев до окончания текущего договора. Проработка сделки за год до въезда — это уже не рекомендация, а необходимость и новый тренд, вызванный дефицитом качественного предложения: на рынке больше нет «быстрых решений». Кроме того, сами арендаторы стали разборчивее: требования к экологичности, технологичности, инфраструктуре и устойчивости бизнес-среды возросли. Для девелоперов это сигнал — выигрывать будут те проекты, которые предлагают не просто квадратные метры, а комфортную среду и сервис», – комментирует Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала «Сколково Парк».
Рынок офисной аренды переходит в стадию структурного дефицита. Большая часть нового строительства на ближайшие 3 года ориентирована на размещение собственных штаб-квартир и форматы built-to-suit, которые не участвуют в открытом рынке, а также продажу. Поэтому при росте девелоперской активности объем новых предложений, доступных для аренды, все больше отстает от реальных потребностей бизнеса.